ふにおです。「ワンルームマンション投資って、結局どこで失敗するんだ」と不安になって調べているんだと思います。結論から言うと、失敗しやすいのは家賃ではなく、空室・経費・ローン返済・将来の売却まで含めた「最後に残るお金」を見ないまま買ってしまうケースです。
ワンルームマンション投資そのものがダメという話ではありません。ただ、表面利回りや家賃保証だけで判断すると、毎月の赤字や残債割れがあとから見えてくることがあります。
僕は不動産投資で失敗した人間ではありませんが、借金を軽く考えて自己破産まで行った経験があります。だから「毎月ちょっとの負担なら大丈夫」という言葉には、かなり慎重です。
不動産投資は元本や利益が保証されるものではなく、空室、家賃下落、金利上昇、修繕費、物件価格の下落などによって損失が出る可能性があります。
ワンルームマンション投資で失敗する人は、何を見落としているのか？
僕がワンルームマンション投資の失敗例を見ていて一番怖いと思うのは、最初から「どう見ても危険」という物件ばかりではないことです。
駅から極端に遠いわけでもない。入居者もいる。会社員として働いているからローン審査も通った。
ここまで揃うと、「ちゃんと成立してるじゃん」と感じるんですよね。
でも、そこで一度分けて考えたいです。
家賃収入と、最終的に手元へ残るキャッシュフローは別物です。
たとえば家賃が毎月入っていても、そこから次のようなお金が出ていきます。
- ローン返済
- 管理費
- 修繕積立金
- 賃貸管理の委託費
- 固定資産税などの税金
- 保険料
- 退去時の原状回復費
- エアコンや給湯器などの設備交換費
- 入居者募集にかかる費用
- 空室中の持ち出し
僕が昔やっていた副業でも、「売上」と「残るお金」を同じように見ていました。
教材を買って、ツールを契約して、「これだけ売れれば回収できる」と考える。でも、途中で別の費用がどんどん出てくる。
請求日になってから気づくんです。
あれ、思ってたのと違う。
これ、ほんとにキツかった。
ワンルームマンション投資では、このズレが何年も続く可能性があります。
とくに見落としたくないのが、家賃が止まっても支出まで止まるわけではないことです。
入居者が退去すれば、家賃収入は一時的にゼロになります。
それでもローン返済、管理費、修繕積立金などは続きます。
僕には、蛇口から入ってくる水だけ止められたのに、底の穴からは水が抜け続けるように見えます。
だから僕なら「毎月いくら家賃が入るか」より先に、
家賃が数カ月入らなくても、自分の生活を壊さず持ち続けられるか
を見ます。
さらにもう一つ。
ローンが通ったことを、物件の安全性と混ぜないほうがいいと思っています。
金融機関が「融資できる」と判断したことと、その物件が自分にとって利益を残せることは別です。
借りられる額と、無理なく返せる額。
僕自身、借金でこの二つを混ぜて痛い目を見ました。
ワンルームマンション投資の失敗を減らしたいなら、まずここを分ける。
僕はそれだけでも、営業資料の見え方がかなり変わると思っています。
そして、ここまで読んで「じゃあ自分は何を選べばいいんだ」と感じたなら、物件を増やして見るより、選択肢を横へ広げるほうが先だと思っています。
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有料コミュニティについても、公式案内では希望者にのみ案内する旨が記載されています。提供内容は変わる可能性があるので、登録時点の案内を確認したうえで判断するのがいいと思います。
ワンルームマンション投資は、なぜ赤字や残債割れになるのか？
僕が昔なら、「家賃がローン返済額を上回っていれば黒字」と考えていたと思います。
でも不動産投資では、その計算だけだと途中がかなり抜けています。
民間の不動産事業者が公開している失敗事例の一つに、地方都市の築古ワンルームを450万円で購入したケースがあります。
条件はこうです。
- 物件価格：450万円
- 想定年間家賃：54万円
- 月額家賃：4万5,000円
- 表面利回り：12％
- 購入時：入居者ありのオーナーチェンジ
数字だけ見ると、僕でも目が止まります。
450万円で家賃が毎月4万5,000円。
しかも最初から入居者がいる。
昔の僕なら「もう家賃入ってるなら安全じゃん」と思ったはずです。
ところが公開事例では、契約更新時に入居者が退去。
その後なかなか次の入居者が決まらず、月1万円以上家賃を下げ、半年ほどしてようやく入居者が決まりました。
それでも約1年後に再び退去。
築年数が古く、最寄り駅から徒歩20分程度という条件もあり、売却しようとしても買い手が見つかりにくい状態になったとされています。
ここで僕が見たいのは「表面利回り12％はウソだったのか」ではありません。
そうではなく、表面利回りには空室や運営経費、ローン返済まで全部入っているわけではないということです。
表面利回りは、ざっくり言えば年間の想定家賃収入を物件価格で割った数字です。
450万円の物件から年間54万円の家賃が入る想定なら、54万円÷450万円で12％になります。
でも、半年空けば、その年の家賃収入は予定どおりになりません。
家賃を下げれば、次の年から前提そのものが変わります。
つまり、紙の上の利回りは「空室にならない未来」を前提にした写真みたいなものです。
現実は動画なので、人が出ていったり、設備が壊れたり、家賃相場が動いたりします。
そこで僕なら、表面利回りより先に実質収支を作ります。
専門的には、ローン返済前の純収益を見る考え方としてNOIという指標があります。
細かな定義は計算方法によって違いますが、僕なら難しく考えず、
「年間家賃収入から、管理・修繕・税金・保険・空室などの運営コストを引いたら、実際どれくらい残るのか」
と見ます。
そして、その残った金額から年間のローン返済を引く。
そこでやっと、手元に残る現金が見えてきます。
もう一つ、公開されている新築ワンルームの事例も分かりやすいです。
東京23区内の新築ワンルームを2,800万円で購入し、物件価格は融資で賄ったケースです。
家賃保証があるため安心できるという説明を受けていたものの、実際には毎月のローン返済額が保証家賃を上回り、給与から毎月2万円以上を持ち出す状態になったとされています。
さらに3年後、保証家賃が引き下げられ、持ち出しが増えました。
そこで売却査定を取ったところ1,800万円。
購入価格との差は1,000万円です。
ここで僕が怖いと思うのは、「価格が1,000万円下がった」という部分だけではありません。
本当に見るべきなのは、その時点のローン残高と、売却にかかる費用を引いたあとでローンを完済できるかです。
たとえば物件を1,800万円で売れても、ローン残高がそれ以上残っていれば、売却代金だけでは完済できません。
仲介手数料など売却時の費用もあります。
売ったら終わり、ではなく、
「売るために自分のお金を追加しないといけない」
という状態になる可能性があります。
これがいわゆる残債割れです。
だから僕なら、購入前に「将来いくらで売れるか」を一点予想するのではなく、
- 購入から3年後のローン残高
- 5年後のローン残高
- 10年後のローン残高
- 想定より売却価格が下がった場合
- 家賃が下がった場合
- 金利が上がった場合
を別々に見ます。
もちろん、未来の売却価格を正確に当てることなんてできません。
だからこそ、強気の数字一本ではなく、悪い数字も置いてみる。
僕はこの考え方がかなり大事だと思っています。
家賃保証についても、言葉だけで安心しないほうがいいです。
国土交通省はサブリース契約について、「家賃保証」とされていても賃料が見直され、入居状況や周辺相場によって減額される可能性があることを注意点として示しています。国土交通省
つまり確認したいのは、「保証があるか」ではなく、
いつ、どんな条件で保証賃料が見直される契約なのか
です。
修繕積立金も同じです。
購入時の月額がそのまま何十年も続くとは限りません。
国土交通省は2024年6月に修繕積立金に関するガイドラインを改定し、当初額を抑えて将来段階的に増額する方式についても考え方を示しています。国土交通省+1
僕なら現在の修繕積立金だけでなく、長期修繕計画と将来の増額予定まで確認します。
買った日の収支ではなく、持っている途中の収支を見る。
ワンルームマンション投資では、ここを外すと「購入時は成立していたのに、数年後に苦しくなった」が普通に起こり得ると思っています。
僕が借金で失敗したからこそ、ワンルーム投資で警戒する数字
僕は不動産投資で自己破産したわけではありません。
ここは誤解されたくないので、はっきり書いておきます。
僕が自己破産した原因は、情報商材などへお金を使い続け、リボ払いを含む借金を積み重ねたことです。
現場監督の仕事で心身をすり減らして辞めたあと、「早く人生を取り戻さないと」と焦っていました。
最初は教材を一つ。
次は「これなら前の失敗を取り返せる」。
その次は「今度こそ」。
気づけば、買った瞬間だけ未来が明るくなった気がするようになっていました。
実際には口座の残高が減っているだけなのに。
怖いですよ、これ。
だから不動産投資の話で僕が一番反応してしまうのは、
「毎月の持ち出しは少額です」
という説明です。
少額だから大丈夫なのではなく、
なぜ最初から持ち出しになる設計なのか
を知りたい。
民間の不動産事業者が公開している別の失敗例では、会社員が新築ワンルームを複数購入し、最終的に9室まで保有したケースがあります。
当初は一室あたりの赤字が小さくても、家賃下落などが重なり、最終的には毎月20万円規模の赤字まで広がったとされています。
この事例は公的統計ではなく、個別条件をすべて確認できる一次資料でもありません。
なので「ワンルームを9室持つと月20万円赤字になる」と一般化するつもりはありません。
僕がここから見るのは、小さなマイナスを複数回重ねると、全体では全然小さくなくなるという構造です。
僕の借金も同じでした。
最初から自己破産するつもりでカードを使ったわけじゃない。
「今月くらいなら大丈夫」
「来月取り返せばいい」
これを何度も重ねただけです。
だから僕なら、ワンルームマンションの収支を見るときも「平均的には大丈夫」だけでは判断しません。
僕なら最低でも、次を確認します。
- 家賃が1割下がっても収支は耐えられるか
- 数カ月空室になっても返済できるか
- 修繕積立金が増えても赤字が膨らまないか
- 変動金利なら返済額が増えた場合どうなるか
- 設備交換と空室が同じ年に重なっても大丈夫か
- 数年後に売却するとき、残債を下回らないか
最後の「二つ悪いことが重なったらどうなるか」は、僕がかなり見るところです。
人生って、嫌な出費を一個ずつ順番に出してくれないんですよね。
エアコンが壊れた月に退去されるかもしれない。
そこへ本業の収入減が重なるかもしれない。
だから「普通にいけば返せる」ではなく、
普通じゃない月が来ても生活が壊れないか
を見る。
僕は借金で全部なくしてから、やっとそう考えるようになりました。
営業会社についても、一社の説明だけで判断しないほうがいいと思っています。
国土交通省は、投資用マンションをめぐる執拗な電話勧誘などに注意を呼びかけており、不確実な将来利益について断定的な判断を提供する行為などを禁止事項として案内しています。国土交通省
また、同省のネガティブ情報等検索サイトでは、宅地建物取引業者に対する最近5年分の免許取消、業務停止、指示などの行政処分情報を確認できます。処分歴がないから安全と決められるわけではありませんが、契約前の確認材料にはなります。国土交通省
僕が借金で失敗して一番後悔したのは、「もっといい教材を選べばよかった」ではありません。
その前です。
その情報を信じていいのか、自分で判断する物差しを持っていなかったこと。
これが一番痛かった。
ワンルームマンションでも、不動産営業の知識だけで世界を見ると、不動産の中でしか比較できません。
僕だったら今は、契約書へ進む前に「そもそも自分は不動産という選択肢を取る必要があるのか」から考えます。
その判断をする前に、怪しい情報をどう見分けるか知っておけばよかった。
これは自己破産まで行った僕が、かなり本気で後悔しているところです。
ゼロアカの公式案内では、不動産投資だけでなく複数分野を無料講座として扱い、その前段に「自分に合った副業の見つけ方」「詐欺的な情報の見分け方」が用意されています。
僕みたいに、選ぶ前から何か一つへ惚れ込んでしまうタイプほど、こういう順番で見る意味はあると思っています。LINE登録後の講座内容や提供条件は変わる可能性があるので、実際に利用するときはその時点の公式案内で確認してください。
ワンルームマンション投資に向く人・失敗しやすい人は？
僕は「年収が高いから向いている」「会社員だから融資を受けやすい」という切り方だけでは判断しません。
むしろ僕なら、「悪い条件になっても持ち続けられる人か」で考えます。
比較的検討しやすいと思うのは、こんな状態です。
- 表面利回りと実質収支を分けて考えられる
- 管理費や修繕積立金まで入れて計算している
- 空室が続いても生活費を崩さず返済できる
- 周辺の募集家賃を自分でも確認できる
- 長期修繕計画を確認できる
- 家賃保証の改定条件を契約書で確認する
- 数年後のローン残高を把握している
- 売却価格が下がったケースも試算する
- 営業会社とは別の情報源からも調べる
- 契約を見送る選択肢を残している
逆に僕なら、次の状態なら一度止まります。
- 老後が不安なので、とにかく何か始めたい
- フルローンが通ることを安全性だと思っている
- 家賃保証があるので空室リスクは消えたと思っている
- 毎月数千円から数万円の赤字なら問題ないと思っている
- 表面利回りだけで比べている
- 将来の修繕積立金を見ていない
- ローン残高を年ごとに確認していない
- 営業担当者以外の意見をほとんど見ていない
- 「今日決めれば条件がいい」と急かされている
僕は最後の「急かされている」がかなり苦手です。
焦っているときって、人間は未来を都合よく見ます。
僕もそうでした。
「これを逃したらまた会社員のままだ」
そんな気持ちで教材を買っていました。
でも数千万円規模の契約なら、一晩持ち帰っただけで価値がなくなる情報より、自分が納得して判断できる数字のほうが大事だと思っています。
僕なら物件資料を見たら、三段階に分けます。
一つ目は「売り手から提示されたケース」。
想定家賃、表面利回り、現在のローン返済などです。
二つ目は「現実に近づけたケース」。
管理費、修繕積立金、税金、保険、管理委託費、空室、設備交換などを入れます。
三つ目は「ストレスをかけたケース」。
家賃が下がる。
数カ月空室になる。
金利が上がる。
修繕積立金が上がる。
売却価格が予想より下がる。
全部が同時に起きる前提にする必要まではないと思います。
でも二つくらい重なっても耐えられるか。
僕にはそのくらいがちょうどいいです。
もう一つ僕なら必ず見るのが、出口価格とローン残高の差です。
5年後に売るとして、
「5年後にはローン残高がいくらか」
をまず出す。
そこから、
「売却価格が購入価格より低くなったらどうなるか」
を試します。
売却価格だけを予想しても、ローン残高を見なければ意味が薄いです。
僕が借金をしていたころも「今月払えるか」しか見ていませんでした。
本当は残高全体を見るべきだった。
ワンルームマンション投資も、毎月の返済額だけじゃなく、途中時点の残債まで見る。
僕はここにかなり気をつけます。
ワンルームマンション投資で失敗しないために、僕ならどう考えるか
僕なら最初に、「ワンルームマンションを買うか」という問いから少し離れます。
その前に、
「何のために資産形成したいのか」
を考えます。
老後の安心がほしいのか。
会社以外の収入源がほしいのか。
今あるお金を長期で運用したいのか。
将来的に働き方を変えたいのか。
目的によって、取れるリスクも合う方法も変わるからです。
僕は長いこと、ここが逆でした。
本当の目的は「会社だけに依存したくない」だったのに、
いつの間にか「この教材を成功させる」が目的になる。
次の方法を見つけたら、今度はそれを成功させることが目的になる。
手段が主役になると、やめる判断がめちゃくちゃ難しくなるんですよね。
不動産でも、
「老後のお金が不安」
だったはずなのに、
気づけば、
「このマンションを買わないと将来困る」
へ変わる可能性があります。
僕なら契約前に、最低でも次を考えます。
- なぜ不動産投資をしたいのか
- 毎月の実質収支はいくらか
- 家賃が下がったケースを計算したか
- 空室期間を入れたか
- 金利上昇時の返済額を確認したか
- 修繕積立金の将来計画を見たか
- 家賃保証の改定条件を読んだか
- 5年後、10年後の残債を確認したか
- 売却価格が下がっても売れるか
- 不動産以外の選択肢と比べたか
この中でも、僕が最後に見たいのは、
「やらない選択をしても困らないか」
です。
今やらないと一生買えない。
今日決めないと条件が悪くなる。
この感覚になったとき、僕はかなり警戒します。
投資は、本来は生活を少し良くしたくて始めるものだと思っています。
その投資を考えるだけで毎晩胃が痛くなるなら、少なくとも僕には合いません。
ワンルームマンション投資そのものを否定するつもりはありません。
立地、購入価格、賃料、融資条件、管理状態、出口まで噛み合えば、投資対象として検討できる場合はあります。
でも、
「会社員だからローンが通る」
「家賃保証がある」
「毎月少額の持ち出しで持てる」
「将来は資産になる」
これだけでは僕は決めません。
借りられることと、利益が残ることは別。
入居者がいることと、これからも同じ家賃で埋まることは別。
家賃保証があることと、保証額がずっと変わらないことは別。
買えることと、途中で売れることも別。
450万円・表面利回り12％だった公開事例では、退去と家賃下落で前提が崩れました。
2,800万円の新築ワンルームの公開事例では、保証家賃があっても返済額を下回り、さらに売却査定が1,800万円まで下がったとされています。
9室まで増やした公開事例では、小さな赤字を積み重ねた結果、全体の負担が大きくなりました。
これらは個別の公開事例であり、すべての物件に当てはまる結果ではありません。
ただ僕には、共通して見えるものがあります。
購入時の一枚の収支表だけでは足りない。
空室。
家賃下落。
修繕積立金。
金利。
残債。
出口価格。
この数字を動かして、それでも自分の生活が壊れないかを見る。
僕ならそこまでやって、初めて「買うかどうか」を考えます。
そして不動産投資だけを見続けて判断が煮詰まったなら、一度横を見るのもありだと思っています。
僕は10年、目の前に出てきた方法を一個ずつ追いかけて失敗しました。
だから今は、一つに決める前に選択肢を並べます。
不動産投資も、その一つです。
2026年9月時点のゼロアカ公式案内では、不動産投資を含む複数分野を無料で学べる形になっていて、LINE登録後はいきなり一つの手法へ決めるのではなく、まず副業の選び方や情報の見分け方を確認できます。
僕みたいに「何か始めなきゃ」と焦るほど、一つの物件を深く見る前に、選択肢を横へ広げたほうが冷静になれることがあります。
急いで決めるためじゃないです。
急がなくてもいい状態で、自分で決めるためです。
よくある質問
僕自身がワンルームマンション投資を検討するなら、少なくとも次の三つは契約前にはっきりさせます。
ワンルームマンション投資は必ず失敗しますか？
いいえ。一律に失敗すると決めつけることはできません。
物件価格、立地、賃貸需要、購入時の価格、融資条件、管理状態、保有期間などによって結果は変わります。
ただ僕なら、「うまくいったらいくら残るか」より先に、家賃下落や空室が起きても返済を続けられるか確認します。
利益が出る可能性と、損失が出ても生活を維持できること。
この二つは分けて考えます。
新築ワンルームマンションなら中古より失敗しにくいですか？
僕は「新築だから安心」とは判断しません。
新築は設備が新しく、入居希望者から選ばれやすい条件になる場合もあります。
一方で、購入価格、取得後の売却価格、賃料の変化、管理費や修繕積立金などまで見ないと、収益性は判断できません。
とくに僕なら、新築時の賃料だけではなく、次の入居者を募集するときの周辺相場を確認します。
さらに5年後などのローン残高も出し、売却価格が下がった場合に自己資金を追加せず売却できるかまで見ます。
新築か中古かより、「いくらで買って、いくら残って、いくらで出られるか」。
僕はそっちを重く見ます。
ワンルームマンション投資を勧められたら、最初に何を確認しますか？
僕ならその場では契約しません。
まず想定家賃だけではなく、ローン返済、管理費、修繕積立金、税金、保険、賃貸管理費、空室、設備交換まで入れた収支を自分で作ります。
家賃保証がある場合は、保証額よりも改定条件を確認します。
さらに数年後のローン残高と売却価格を並べ、残債割れした場合にいくら自己資金が必要になるかも考えます。
販売会社については免許情報や行政処分情報など、営業担当者とは別の情報も確認します。
営業担当者が信頼できそうか。
もちろんそれも気になります。
でも僕なら、それ以上に、
担当者が隣にいなくても、その数字だけで買いたいと思えるか
を見たいです。
ワンルームマンション投資の失敗例を追っていると、「知識がなかった」だけでは片づけられないケースがあります。
老後が不安。
会社だけに頼りたくない。
今の生活を変えたい。
その気持ちは、僕にはめちゃくちゃ分かります。
僕も同じ焦りから借金を増やし、最後は自己破産まで行きました。
だから僕はもう、焦っているときほど選択肢を減らしません。
むしろ増やします。
ワンルームマンションを買う。
買わない。
別の投資を学ぶ。
借金を使わない方法を選ぶ。
副業から小さく始める。
何もしないで現金を残す。
どれも選択肢です。
「これしかない」と思った瞬間ほど、僕は一度資料を閉じます。
ワンルームマンション投資で失敗したくないなら、派手な成功パターンを探すより、家賃が下がったとき、空室になったとき、金利が上がったとき、売ろうとしたときの数字を先に見てください。
僕は、自分の借金でそれをできませんでした。
だから今なら、うまくいく未来より先に、崩れた未来でも立っていられるかを確認します。
それでも買いたいと思えるなら、そこで初めて次へ進めばいい。
僕はそのくらい慎重でちょうどいいと思っています。
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