ふにおです。「不動産投資に向いていない人って自分かも」「サラリーマンの副業として始めて大丈夫かな」と検索して、ここに来たんだと思います。
結論から言うと、生活資金に余裕がない、短期で結果を求める、自分で調べる時間がない状態なら、不動産投資はかなり慎重に考えたほうがいいと僕は思っています。
会社員として安定した収入があることと、不動産投資で利益を残せることは別の話です。空室や修繕、金利、家賃下落、売却価格まで含めて「予定どおりにいかなくても持ち続けられるか」を先に見たほうがいいです。
不動産投資には元本保証がなく、家賃収入や売却益も保証されません。購入価格を下回る価格でしか売れないなど、損失が出る可能性もあります。
不動産投資に向いていない人は？僕ならこの状態では始めない
僕が不動産投資の向き不向きを考えるなら、年収や職業より先に「予定が崩れたとき耐えられるか」を見ます。
とくに慎重になったほうがいいと思うのは、次のような状態です。
- 生活費を払うと毎月ほとんどお金が残らない
- 数カ月以内に副収入を増やしたい
- 物件やローンを自分で調べる時間が取れない
- 営業担当者に判断そのものを任せたい
- 空室や修繕による持ち出しを受け入れられない
- 「会社員だから融資を受けやすい」という理由が購入の決め手になっている
一つ当てはまっただけで「向いていない」と決めるつもりはありません。
ただ、不動産投資は、合わなかったから来月やめよう、とはなりにくいんですよね。ここがアルバイトや小さなネット副業とはかなり違います。
僕も昔は、「会社員と不動産投資は相性がいい」という言葉をかなり雑に受け取っていました。
会社から給料が入って、その信用を使ってローンを組み、あとは管理会社に任せながら家賃を受け取る。文字だけ見ると、かなり合理的に見えます。
でも、「買えること」と「無理なく持ち続けられること」は別です。
ここは本当に分けたほうがいいと思っています。
たとえば審査を通って物件を買えたとしても、その翌月から会社員としての生活が楽になるとは限りません。
入居者が退去することもあれば、給湯器などの設備が壊れることもあります。家賃を下げないと次の入居者が決まりにくくなる可能性もあります。
売りたいと思ったときに、希望した価格ですぐ売れるとも限りません。
つまり、不動産投資の向き不向きは「ローンが通る人か」だけでは判断できないんです。
僕ならむしろ、「家賃が入らない月があっても焦らないか」「予定外の出費が出ても生活を壊さず対応できるか」を見ます。
そして、もう一つ気になるのが「早く会社を辞めたい」という気持ちです。
これは僕自身が何度も失敗したところなので、かなり分かります。
仕事から帰ってきて、疲れ切った状態でスマホを見る。
将来が不安なのに給料は急には増えない。
そんなとき、「会社員の信用を利用して資産を持てる」と言われると、出口のない部屋に急にドアが現れたように感じるんです。
でも、焦っているときほど、そのドアの先を確認しなくなる。
僕は副業でそれを何度もやりました。
だから「不動産投資に向いているか分からない」と感じている段階なら、いきなり物件選びに入る必要はないと思っています。投資以外も含めて、自分がどんな働き方や副業なら続けやすいのかを先に比べるほうが、判断しやすくなります。
僕が参考にしているゼロアカも、いきなり一つの手法を勧めるのではなく、「自分に合う副業の見つけ方」「怪しい情報の見分け方」から無料で学ぶ形です。LINE登録で利用でき、運営側では強引な勧誘はないと案内しています。
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サラリーマンが不動産投資で失敗するのはなぜ？僕は手残りから考える
僕なら、物件資料に大きく書かれた利回りを見る前に、「結局、自分の財布にはいくら残るのか」を確認します。
不動産投資で怖いのは、家賃という分かりやすい収入があるぶん、出ていくお金が小さく見えやすいところです。
実際には、家賃が入っても、そのまま全部が副収入になるわけではありません。
たとえばオーナー側では、物件や契約によって次のようなお金が動きます。
- ローンの返済
- 管理会社へ支払う費用
- 区分マンションなら管理費や修繕積立金
- 設備交換や原状回復などの修繕費
- 固定資産税などの税負担
- 火災保険などの保険料
さらに空室になれば、家賃が入ってこない期間も考える必要があります。
僕はここを「家賃から経費を引けば黒字か」だけで見ないほうがいいと思っています。
見るなら、条件をわざと少し悪くします。
「満室が続かなかったら」
「家賃を下げることになったら」
「ローンの金利負担が増えたら」
「まとまった修繕が発生したら」
「売却価格が想定より下がったら」
この状態でも続けられるかを見る。
僕自身、副業で失敗していた頃は、うまくいった未来しか計算していませんでした。
だから予定が一つ崩れただけで全部苦しくなったんです。
不動産でも、僕なら同じ見方をします。
たとえば変動型など金利条件によって返済負担が変わるローンなら、現在の返済だけでなく、金利が上がった場合の負担も確認します。
出口についても、「いくらで売れそうか」だけではなく、売却時点のローン残高や売却にかかる費用まで見ます。
売却価格が下がり、売ったお金だけでは残債や費用をまかなえないなら、手元からお金を出さなければならない可能性もあるからです。
投資形態によっても、怖い場所は少し変わります。
区分マンションなら一室だけを所有するため、その一室が空室になると家賃収入はゼロになります。一方、一棟物件なら複数室から家賃を得られるぶん空室を分散できますが、購入金額や修繕の規模も大きくなりやすいです。
だから「不動産投資」という一言だけで向き不向きを判断するのも難しいんですよね。
そして、僕がもう一つ見逃したくないのが修繕です。
国土交通省はマンションの長期修繕計画について、工事部位ごとの修繕周期を参考値として示す一方、マンションの仕様などによって周期は変わると説明しています。つまり「何年たてば必ずこの工事」という単純なものではなく、建物ごとの状態や計画を確認する必要があります。マンション情報サイト+1
さらにサブリースについても、国土交通省は、将来の家賃減額、契約解除の条件、維持保全や原状回復、大規模修繕などの費用負担を十分に理解しないまま契約するトラブルを防ぐため、賃貸住宅管理業法による規制を設けています。国土交通省
僕はここを見て、「家賃保証があるから数字を考えなくていい」という話ではないんだな、とあらためて感じました。
誰かが管理してくれることと、投資判断まで誰かに渡していいことは別です。
あと、「不動産投資は副業になるのか」と気になる会社員もいると思います。
僕なら、ネット上の「不動産は資産運用だから大丈夫」という一言だけでは判断しません。勤務先によって就業規則は違うため、自分の会社でどのように扱われるのかを確認します。
税務上の話と勤務先のルールも分けたほうがいいです。
国税庁は、不動産貸付けが事業として行われているかを判断する際、原則として実態から判断するとしたうえで、建物については独立した貸室がおおむね10室以上、独立家屋がおおむね5棟以上なら、原則として事業として行われているものとして扱う基準を示しています。いわゆる「5棟10室」です。国税庁+1
ただし、これは所得税上の「事業としての不動産貸付け」を判断する基準です。
「10室未満なら勤務先でも副業にならない」という基準ではありません。
数字だけ切り取って安心しない。
僕はこういうところも、不動産投資を始める前に自分で確認できる人のほうが相性はいいと思っています。
僕は不動産投資ではなく「焦って選ぶこと」で失敗した
僕は不動産投資で自己破産したわけではありません。でも、「今の生活から早く逃げたい」という焦りが判断を狂わせる感覚は、かなり身に覚えがあります。
現場監督の仕事で心身をすり減らして失業したあと、僕はネットで見つけた情報商材や教材を次々に買うようになりました。
最初の教材で結果が出ない。
すると、「選んだ手法が悪かったんだ」と次へ行く。
それでも変わらないと、今度は「もっと高い教材なら違うかもしれない」と考える。
気づけば、学ぶことより買うことのほうが増えていました。
最後は借金とリボ払いが回らなくなって、自己破産しました。
その後も焦りが消えず、さらに危ない選択をして全部失いました。
今思えば、僕はずっと「これは自分に合っているか」ではなく、「これなら一発で今の状況から抜けられるか」で副業を選んでいたんです。
不動産投資を調べていると、その頃の自分を思い出す瞬間があります。
「今買わないともったいない」
「会社員という信用を使えるうちに」
「家賃がローンを払ってくれる」
こういう言葉がすべて間違っている、と言いたいわけではありません。
条件次第では、事実の一部を説明していることもあります。
僕が怖いと思うのは、焦っている自分が、その中から都合のいい部分だけを拾い始めることです。
人に騙される前に、自分で自分を説得してしまう。
これは本当にあります。
僕も教材を買うたび、「これは浪費じゃなくて自己投資だ」「次こそ取り返せる」と理由を作っていました。
だから不動産を見るときも、営業担当者が信用できるかどうかだけでは足りないと思っています。
自分自身が「買う理由ばかり探していないか」を確認したほうがいい。
僕なら、購入前に一度、反対側から考えます。
この物件を買わない理由を探すんです。
空室が長引いたらどうなる。
家賃が下がったらどうなる。
修繕が重なったらどうなる。
売りたい時期に売れなかったらどうなる。
それでも数字と生活が崩れないなら、そこで初めて前向きに考える。
昔の僕には、この順番がありませんでした。
何かを始めれば人生が変わると思っていたので、入り口ばかり見て出口を見ていなかったんです。
不動産投資は金額が大きく、ローンを組めば長く付き合うことになります。
だからこそ、僕のように「とにかく早く状況を変えたい」という人ほど、一回止まったほうがいいと思っています。
止まるのは、諦めることじゃありません。
アクセルを踏む前に、行き先を見るだけです。
不動産投資に向く人・向いていない人を僕ならこう判断する
僕は「年収が高いから向いている」「サラリーマンだから向いている」という分け方だけでは足りないと思っています。
融資の審査に通りやすいことと、投資を長期間続けられることは別だからです。
僕なら、向いているかどうかを次のように確認します。
比較的相性がいいと思うのは、
- すぐ結果が出なくても待てる
- 生活資金とは別に余裕を残せる
- 営業担当者以外の情報も自分で確認できる
- 空室や修繕があっても慌てない計画を作れる
- 購入時だけでなく売却まで考えられる
こんな人です。
反対に、僕ならかなり慎重になるのは、「今すぐお金が必要」「本業を一刻も早く辞めたい」という状態です。
この状態では、投資対象そのものより「人生を変えてくれそう」という期待を買ってしまいやすいからです。
僕もそうでした。
もう一つ、忙しすぎる人も考えたほうがいいと思っています。
不動産投資は管理業務を委託できるので、本業を持ちながら取り組みやすい面はあります。
でも、管理を任せられることと、自分が勉強しなくていいことは同じではありません。
物件価格は妥当か。
周辺家賃はどうか。
空室が出た場合はどうなるか。
管理状態はどうか。
ローン条件は何か。
長期修繕計画はどうなっているか。
売却するとしたら誰が買いそうか。
全部を専門家レベルまで理解する必要はないとしても、自分のお金について質問できる程度には調べたい、と僕なら思います。
「忙しいから全部任せたい」という気持ちはよく分かります。
僕自身、本業で疲れていた頃ほど「何もしなくていい副業」を探していました。
でも僕の場合、その考え方では何度も失敗しました。
手間を減らせる仕組みと、判断まで放棄できる仕組みは違う。
不動産投資でも、ここは同じだと思っています。
そして、不動産投資が自分に合わないと分かっても、それは「副業に向いていない」という意味ではありません。
ここを僕は長いこと勘違いしていました。
一つ失敗するたび、「また自分がダメだった」と思っていたんです。
でも、文章を書くほうが楽な人もいれば、物を売るほうが得意な人もいる。
人と話す仕事が苦にならない人もいれば、自宅で一人で積み上げるほうが続く人もいます。
不動産のように大きな資金を動かす投資が怖いなら、もっと小さく試せる選択肢から始めることもできます。
副業で僕がようやく学んだのは、「努力できるか」より前に「その努力を続けられる形か」を見ることでした。
合わない靴を根性で履き続けても、歩くのが嫌になるだけです。
最初にサイズを確認する。
今はそれくらいの感覚で選んでいます。
まとめ｜僕は「不動産を買えるか」より「悪条件でも続けられるか」を見る
僕が不動産投資に向いていない人を一言でまとめるなら、「予定どおりに進まなかったとき、生活まで一緒に苦しくなる人」です。
生活資金に余裕がない、短期で副収入が欲しい、自分で調べる時間がない、他人に判断を任せたい。この状態なら、僕は契約を急ぎません。
逆に、長期で考えられて、空室や家賃下落、金利、修繕、出口まで含めて数字を確認できるなら、不動産投資を検討する余地はあると思っています。
僕自身は、不動産投資の専門家でも成功者でもありません。
ただ、選び方を間違えたまま副業を追いかけて、自己破産するところまで遠回りしました。
だから今なら、「何を始めればうまくいくか」を探す前に、「何なら自分は無理なく続けられるか」を整理します。
僕はこの順番を逆にして痛い目を見ました。手法を先に決めてから自分を合わせるのではなく、先に自分の状態と選択肢を見比べておけば、少なくとも焦りだけで大きな決断をする可能性は減らせると思っています。
その整理に使えるものとして、ゼロアカではLINE登録後、無料で「自分に合う副業の見つけ方」や「正しい情報の見分け方」から学べます。不動産投資を含む複数分野が用意されているので、一つに決める前の比較材料として見るのが僕には合っています。
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不動産投資を始める必要も、やめる必要もありません。
会社員だから向いている。
周りがやっているから自分もやる。
逆に、怖い話を見たから全部やめる。
そのどれでもなくていいと思っています。
自分の生活、自分の資金、自分の性格、自分が使える時間。
そこに合うかを見てから決める。
僕は他人の正解を追いかけてかなり遠回りしたので、今は派手な答えより、壊れずに続けられる選択を残したいと思っています。
よくある質問
不動産投資に向いていない人の一番大きな特徴は？
僕は、空室や修繕など予定外の出来事が起きたとき、生活資金まで苦しくなってしまう状態だと思っています。
不動産投資は想定どおりの家賃や売却価格が保証されるものではありません。良い条件だけで成立する計画ではなく、条件を少し悪くしても続けられるかを確認したほうがいいです。
不動産投資はサラリーマンの副業になるのでしょうか？
僕なら勤務先の就業規則を確認します。
不動産貸付けについて税務上の「5棟10室」という目安がありますが、これは所得税上の事業的規模を判断する基準であり、勤務先の副業ルールとは別です。
ネット上の一般論だけで「会社に問題ない」と決めず、自分の勤務先の規則に沿って判断するのが安全だと思っています。
サラリーマンが不動産投資で失敗しないために最初に何を見ればいいですか？
僕なら表面上の家賃や利回りより先に、「条件が悪化しても持ち続けられるか」を見ます。
空室が続く、家賃が下がる、金利負担が増える、修繕費が発生する、希望価格で売れない。こうした状況を想定しても生活資金を圧迫しすぎないか確認します。
そのうえで一つの営業資料だけに頼らず、複数の物件や情報を比べ、自分で質問できる材料を持ってから判断する。僕ならこの順番にします。
ふにお
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